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危险的地王开发商股民或被统统套牢

发布时间:2021-01-07 16:50:09 阅读: 来源:齿轮钢厂家

危险的地王:开发商、银行、股民或被统统套牢

近段时间,上市房企频频成为"地王"买家,且拿地之后,即通过增发、资产注入等方式进行融资,这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为"地王"。

一些业内人士分析,上述循环的背后,"土地运作资本化"的现象十分明显,地市与股市形成了"互推互涨"。这一过程,促进了楼市、股市的繁荣,但也蕴含重重风险。

上市房企打通地市和股市

不难发现,二季度以来,诸多上市房企在地市和股市之间玩起了"左右互搏"的资本游戏。

一方面,上市房企积极出手争夺"地王"。比如,5月21日,富力地产以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块,"地王"自此重回2009年的楼市;5月22日,万科击败保利,以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南(挂)2009-015商住用地,一举创造了当地的"地王";7月23日,金地一口报价30.48亿元,吃下上海郊区赵巷10号地块,刷新上海"地王"纪录……在各地愈演愈烈的"地王"争夺战中,上市房企可说是最大的"玩家"。

另一方面,他们在资本市场上频频融资。比如,世茂在5月完成69224万股定向增发,融资总额约83亿元;7月16日,保利公告称,非公开发行股票申请获得证监会核准,将公司非公开发行不超过63760万股新股,募集资金不超过80亿元……据不完全统计,7月有9家上市房企发布再融资增发方案,计划募集资金总计约188亿元。  房地产分析专家蔡为民观察到,"地价"与"股价"存在明显的互推关系。比如,5月至6月间,万科共竞拍得到8块土地,支付土地价款达47.03亿元,创下自2008年2月以来单月拿地的投资最高纪录。但万科的股价也大幅飙升,7月6日创下了14.94元的新高,与去年年底收盘价6.45元相比,涨幅高达121.6%。

上海一大型楼盘销售人员说,与前两年不同的是,今年二季度以来,上市房企一拿地,往往就在股市进行增发,股市为房企提供更多"资本动力"。

市场游戏规则暗变

蔡为民认为,楼市、地市与股市的彼此互推,是这样一个过程:房价上涨-上市房企预期收益增加,推高股价,扩大融资空间-上市房企融资-出手抢地-地价上涨-房价上涨,形成循环,而上市房企在这一循环中,利用土地市场和资本市场的互搏,实现了在股市、楼市的双丰收。

今典投资集团董事长张宝全认为,在"地王"的争夺战中,房地产市场的游戏规则已经改变:对于非上市公司而言,土地仍然是开发商的生产资料,开发商买地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险,"如果拿地建房后挣不到利润,那绝对不能拿,否则就等于把自己害了";而对于上市公司而言,土地已变成资本运作的工具,其价格高低已不是公司重点考虑的问题,"为了保护公司的股价,保持在资本市场价值的提升,公司要这样不停拿地"。蔡为民进一步指出,越是"地王",就越易变成上市房企融资的"题材",公司储备有大量土地,便会更加吸引股民购买股票。

股市地市互推互涨有风险

股市、地市"左右互搏"可能积累多重风险。

首先,可能形成土地过于集中的局面,房地产市场的"定价权"越来越掌握于少数几家大型房企之手。

其次,可能吹大泡沫,增加金融风险。蔡为民说,地市、股市的互推加速房价上涨。但房价每次上涨,都会有批需求者被逐出楼市;随着不断有人被逐,房价早晚会掉头向下,资本早晚会退出,地市、股市"循环互推"过程就会中断,"楼市泡沫破裂后,套牢的除了开发商,还有银行和股民"。

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