房产大数据背后的楼市趋势明年房地产市场或遇冷

摘要: 不论怎么说2016年中国的房地产在整体呈现一种快速上涨的状态，即使在十月新政以来，各热点城市不断加码调控中，楼市大数据上一二线城市仍然表现为维稳，而三四线城市却乘此机会进行大幅上涨。

不论怎么说2016年中国的房地产在整体呈现一种快速上涨的状态，即使在十月新政以来，各热点城市不断加码调控中，楼市大数据上一二线城市仍然表现为维稳，而三四线城市却乘此机会进行大幅上涨。

一二线维稳，三四线暴涨的影响因素:去库存，加杠杆

2014~2015年，中国房地产市场在大范围经历了一个低谷周期。在经济增长速度放缓的大背景下，单一市场的下行并不特别。除房地产外，股市低迷，资本寒冬，实业企业发展同样遇到瓶颈。但正是因为中国经济面临通缩的压力，PPI连续54个月处于负数，CPI的涨幅不断缩窄，央行需要制定宽松的货币政策来对冲被动型的流动性收缩。2014年，央行两次定向降准，一次降息，2015年，央行5次降准降息，2016年年初，央行再次降准。

目前，中国经济的整体债务率已达到260%，这在新兴国家甚至是发达国家，也是一个比较高的水平。其中，企业部门的债务率已经达到160%，显然已没有加杠杆的空间，反而需要去杠杆;政府债务率为50~60%，看似不高但由于周期错配，也没有加杠杆的空间;剩下的债务属于居民部门和金融部门，其中居民部门的债务率为20%，相对美国的40%而言，这是一个具有想象空间的债务率。

真正促使房地产库存进入消化周期的，是2016年2月的新政策。

当月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。换句话说，居民购房的首付最低比例再次回到了20%的历史低点。这是来自中央的、鼓励房地产市场加杠杆的明确信号。

2016年，银行信贷总量和房贷总量出现双涨局面。

前三季度，信贷总量达到10.16万亿，逼近去年全年的11.72万亿，其中房贷总量达到3.63万亿，超过去年全年的2.7万亿，房贷占信贷比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。

以上仅为官方口径统计的数据，大量隐形杠杆被注入到楼市中去。今年前三季度，部分银行开始接受二次抵押，即没有还清银行贷款的房屋，可以通过评估，将扣除贷款后的余值进行抵押贷款。

伴随着交易量和房价的上涨，房地产去库存的目的达到了。此次楼市加杠杆运动中，最为波澜壮阔的反而是一线城市和局部经济发达的二线城市，无论是购买力还是资金都更愿意流向这些地方。现在，三四线城市，供过于求的库存问题没有得到解决，一二线城市的供小于求的短缺问题更突出了。

去杠杆降房价已势在必行，但从全国库存量来看，虽然已经有所下降，但总量依然高企。

一些政策力度较大的城市，调控的效果已经显现。 截至11月22日，北京市完成网签的新建商品住宅(不含保障房)交易中，成交均价在8万元/平方米以上的有136套，成交量继10月出现腰斩之后，11月交易量环比10月同期继下跌6.8%。

伴随着一二线城市调控的深化，部分购买力将被转移到三四线城市，这正是政府希望看到的情况，也是解决目前市场分化问题的出口。

基于政府降房价的决心很强，市场人士认为，房地产市场一定会在未来几个月冷下去，但明年4季度，市场将再度回暖。

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