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房产商谋新政对策开发销售战略全面调整

发布时间:2021-01-07 18:37:59 阅读: 来源:齿轮钢厂家

以新“国十条”为核心的房地产调控政策出台十余天后,开发商逐渐稳住阵脚,纷纷研究应对策略。长期来看,以万科(000002)等为代表的大型房企,已经在计划于产品线、城市策略等方面做出调整。眼前,如何令已经交付定金的意向购房者顺利实现购房成为重庆、上海等地开发商忙碌的重点。帮助购房者做“假离婚”,甚至暂时垫付购房者未能从银行贷到的款项等,都被列入开发商研讨的对策范围。

易居中国分析师薛建雄表示,受开发商贷款收紧和个贷收紧的双重挤压,开发商将在不远的将来面临新一轮融资压力,而降价回款,将随着眼前问题的解决,成为开发商下一步的研究重点。

万科再传产品线调整代替简单降价

对于上一轮调整中最先扛起降价大旗的万科,市场对其价格策略尤其关注。近日有网络消息称,“万科总部内部会议上曾提出,各地分公司如果在一定时间内未完成既定销售目标的60%,可以自行降价。”

记者昨日向接近万科的房地产界人士求证,据称新政公布三天内,万科确实召开了讨论如何应对新政的内部会议。但会上未谈及降价问题。万科的思路是,一方面针对新政对首套房的相对支持,调整其产品线,令其产品类型向适合首套购置的普通商品房靠拢,同时拓展受新政影响较小的商业地产项目。另外,由于此次新政对一线城市的打击力度会相对较大,万科拟调整原定的2010年城市拓展战略,向风险较低的区域倾斜。

此前,本报曾独家获悉,万科在2010年初拟定了相对激进的一线城市扩展战略,仅上海一地的拿地计划就有8幅之多。而2009年全年,万科新获得项目共44个,其中上海仅有七宝35北块一个项目。业内人士分析,受新政影响,万科原本激进的上海拿地战略可能有所调整。

“政策的出台将对市场产生显著的影响,相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束,亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”万科一季报称。

在4月27日发布的一季报数据显示,万科一季度销售面积中,珠三角同比下降45.1%;长三角同比下降33.9%;而位于中西部的二、三线城市则同比增长了43.1%。但在万科看来,二、三线城市的投资热度也未必持久。

这一趋势正在被市场数据所印证。中国指数研究院数据显示,上周(4月26日至5月2日),上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交面积环比分别下降33%、34%和23%,而此前的二线热点城市南京、杭州、合肥三地成交面积环比分别下降77%、41%和55%。分析人士认为,新政对二、三线城市投资需求的抑制十分有效,楼市正进入漫长的观望期。

近期对策:先稳购房者 再议价格调整

另据各地消息称,除万科外,包括绿地、保利、瑞安、华润等多个房企都在新政公布后紧急开会研讨对策。

重庆市场人士介绍,虽然三套房贷等地方细则还尚未明确,但多数银行已经严格执行国务院新十条精神,即以家庭为单位暂停三套及以上购房贷款、未完税1年以上的外地人停贷等。一些刚刚开盘不久或正准备开盘的房企对新政的强力打击都“情绪悲观”。为了避免新政影响,开发商开始研究如何协助购房者做“假离婚”,使一个家庭分为两个家庭,以顺利实现贷款审批。

另有上海地产界人士透露,一些上海开发商正在研究为购房者垫付银行部分贷款,购房者在规定期限内归还欠款,并可享受免息待遇。

“此前上海人到周边地区大量买房,以求投资升值。但异地人购房贷款的严格限制令这批投资者受到严重打击。退房潮将在这些地区率先出现,开发商的应对难度也将相当大。”市场人士称。

把新政前后的购房客户基本稳住之后,开发商将随即考虑五月以后的价格战略。在某机构做的十大房企生存之道调查中,包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目中,目前确定降价的楼盘尚在少数,但几乎没有明确表示涨价的楼盘。

业内人士称,开发商依靠目前尚显充分的自有资金,均会全力抵抗降价,期望安全渡过调控周期。“毕竟,如此严厉的调控举措已经对刚性需求造成制约,不排除一段时间后,新政口径有所调整。开发商期待的正是这样的结果。但从目前来看,地方细则尚未全面出台,税制改革仍有空间。对开发商而言的利空政策只是刚刚开始。”专家表示。

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